Sudah tahu kan asiknya berkecipung di bisnis properti? Nah, sebelum Anda memulai, Anda perlu mengetahui seluk beluk cara membeli properti yang tepat sekaligus pemasarannya. Jika tidak, yang akan Anda lakukan hanyalah spekuliasi asal-asalan yang tidak akan menambah keuntungan Anda justru malah memperbesar kerugian Anda. Sebelumnya Anda harus meyakinkan diri Anda bahwa properti yang akan Anda beli merupakan sarana investasi, bukan untuk didiami. Jika Anda membeli rumah dengan bayangan bahwa rumah tersebut akan ditinggali oleh keluarga Anda, maka Anda akan cenderung mengabaikan beberapa faktor yang bisa menurunkan harga beli kembali rumah tersebut. Camkan dalam pikiran Anda bahwa Anda membeli properti untuk Anda jual kembali. Anda pun akan benar-benar bisa mencermati spesifikasi properti yang akan Anda beli dengan secermat-cermatnya. Berikut ini merupakan tips-tips khusus agar Anda tidak tergelincir membeli rumah yang asal murah.
A. Mencermati Nilai Jual
Lokasi merupakan faktor penting dalam mementukan harga properti yang ingin dibeli. Dalam memilih tempat tinggal, lokasi harganya. Di Jakarta, pembangunan perumahan lebih menitikberatkan di daerah luar Jakarta yang memiliki akses jalan alternatif yang cukup baik. Lokasi yang strategis dan akses terhadap fasilitas yang memadai, akan membuat harga rumah tersebut semakin naik. Hal tersebut merupakan investasi jangka panjang. Lokasi trategis mencerminkan kehidupan perekonomian yang stabil, sehingga orang akan berbondong-bondong memilih rumah di lokasi yang demikian.
Namun saat ini, developer mencoba mengembangkan konsep baru agar tidak terpaku pada pembangunan di kawasan padat manusia. Developer tidak membangun di lokasi yang strategis , tetapi membangun perumahan dengan konsep kawasan. Mereka membangun perumahan di luar atau di perbatasan Jakarta dengan tambahan fasilitas berupa rumah sakit, sekolah, mall, supermarket dan lain-lain di sekitar perumahan. Perumahan ini disebut perumahan satelit. Kedua jenis properti tersebut rumah di lokasi yang strategis dan rumah dengan akses fasilitas yang memadai, sama-sama memiliki nilai jual yang tinggi.
Hukum Investasi Properti menyebutkan bahwa terdapat tiga hal paling utama dalam memiliki dan membeli properti. Pertama, lokasi. Kedua, lokasi. Ketiga, lokasi. Penekanan yang berulang ini bertanda bahwa, setiap orang pada umumnya menekankan keberadaan ‘’lokasi’’ sebelum memutuskan untuk membeli properti tersebut. Tetapi pada dasarnya, terdapat beberapa pertimbangan lain selain lokasi yang perlu anda cermati.
1. Memperhitungkan Nilai Rumah
Semakin banyak fungsi rumah yang bisa digunakan maka harganya semakin tinggi. Pertimbangan disini adalah apakah harganya sudah mencerminkan nilai dan manfaat yang akan diperoleh.
2. Mempertimbangkan Fasilitas Umum
Dalam menentukan tempat tinggal, pembeli biasanya turut mempertimbangkan akses dan fasilitas.mereka akan terkesan dan merasa senang jika rumah yang Anda tawarkan dekat dengan pusat perbelanjaan, bank, sekolah, hingga tempat rekreasi. Jika Anda menemukan rumah/bangunan yang dijual di lokasi yang lengkap dengan fasilitas umum, pertimbangkan dengan segera untuk membelinya. Properti di kawasan dengan akses yang luas seperti itu lainnya cenderung naik dari waktu ke waktu.
3. Menilai Aspek Perpajakan
Transaksi tanah atau bangunan merupakan obyek pajak. Selanjutnya sebagai pemilik tanah dan bangunan Anda akan dikenai Pajak Bumi dan bangunan (PBB). Oleh karena itu, pertimbangkan aspek perpajakan untuk mengetahui berapa besar pengeluaran tambahan Anda, baik pada saat membeli properti bangunan.
4. Melihat Rencana Tata Ruang Kota
Sebelum membeli, ada baiknya Anda mengetahui pola perkembangan baru atau renovasi besar yang akan atau sedang dilakukan di wilayah lokasi rumah tersebut. Hal ini untuk memprediksi pembangunan apa yang akan dilakukan disekitar lingkungan lokasi rumah Anda. Untuk itu Anda dapat mengecek ke Dinas Tata Ruang Kota atau pejabat lain yang berwenang.
Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) diterbitkan oleh Dinas Tata Ruang Kota dengan dengan membayar biaya pengganti cetak. Di daerah DKI Jakarta, keberadaan RTRK menjadi sangat penting karena daerah ini telah memiliki rencana pengembangan wilayah yang sangat matang. Dalam RTRK ini tergambar peta wajah masa depan kota Jakarta yang berbeda dengan peta pada saat sekarang ini. Anda tentu ingat peristiwa penggusuran PKL yang pernah terjadi di kawasan Barito karena akan dibangun jalur penghijauan. Anda tentu tidak ingin hal tersebut menimpa Anda atau klien Anda bukan? Hati-hati dengan penawaran properti berharga murah sebelum anda mengecek dengan jelas RTRK nya. Siapa tahu rumah yang anda beli itu satu tahun kemudian akan dirombak menjadi jalan umum. Meskipun ada biaya pengganti dari pemerintah, tentu saja nilainya tidak sebanding.
5. Tanggap Risiko Bencana
Apakah lingkungan lokasi rumah yang akan dibeli mudah terserang bencana banjir, kebakaran, atau tanah longsor? Jika rumah yang akan dibeli masuk ke dalam lokasi yang rawan akan bencana, lebih baik Anda mengurungkan niat untuk membeli rumah itu. Memang Anda dapat mengansuransikan rumah Anda untuk mendapatkan perlindungan finansial. Namun, Anda harus mempertimbangkan bagaimana mengatasi bencana secara emosional.
6. Meneliti Tingkat Hunian
Bila Anda membeli rumah yang lokasinya didalam perumahan, perhatikan apakah semua rumah sudah diisi semua atau belum. Bila rumah-rumah dilokasi itu banyak yang kosong, harap Anda waspada. Bisa jadi kekosongan rumah terjadi karena lingkungannya kurang bagus atau karena ada potensi risiko tertentu . maka, setidaknya pilihlah lokasi yang tingkat huniannya diatas 50%. Secara umum, rumah baru kondisinya lebih baik dari rumah yang sudah lama. Tapi jangan salah, banyak kejadian dimana seseorang baru saja membeli rumah baru dan tinggal disana, tetapi beberapa bulan kemudian mulai terlihat kerusakan seperti, genting bocor, dinding yang mulai retak-retak dan lain sebagainya. Jadi nama baik sebuah developer juga harus Anda pertimbangkan. Kalau Anda membeli rumah yang sudah tua, anda harus menyisihkan dana untuk melakukan renovasi agar rumah tersebut layak jual kembali.
Perlu Anda ketahui, pebisnis properti rata-rata menyukai rumah atau bangunan yang sudah tidak terawat. Mereka kemudian mengeluarkan biaya tambahan untuk renovasi. Beberapa tambahan kecil seperti taman, pagar yang cantik, dan pengecetan yang manis dapat melipatgandakan harga jual sebuah rumah.
7. Penaksiran Biaya Renovasi
Nilai properti ditentukan dari penaksiran biaya penggantian baru (renovasi) atau dengan perbandingan antara properti sejenis yang sama fungsinya, kemudian dikurangi penyusutan. Penyusutan itu sendiri ditentukan oleh 3 faktor :
1) Kemunduran fisik, yaitu penyusutan yang disebabkan oleh umur pemakaian, perawatan, dan lainnya.
2) Kemunduran fungsional, yaitu penyusutan yang disebabkan perencanaan yang kurang baik, ketidakseimbang model bentuk, dan lainnya.
3) Kemunduran ekonomis, yaitu penyusutan yang disebabkan faktor perubahan sosial, peraturan pemerintah, peraturan lainnya yang membatasi peruntukan, dan lainya.
B. memanfaatkan kondisi saat membeli properti
Sekarang, sudah saatnya Anda bergerak untuk menjadi pelaku dalam bisnis properti. Mardigu Wowiek, seorang motivator sekaligus pembisnis properti sukses, mengungkapkan bahwa bisnis ini memerlukan biaya dan risiko yang besar dibandingkan bisnis lainnya. Tetapi ketika Anda berhasil, untung yang diperoleh jauh lebih besar dibandingkan bisnis lainnya.
Setelah Anda mengetahui bagaimana menentukan properti yang tepat untuk menginvestasikan kembali, Anda kini perlu memahami bagaimana momen yang pas untuk membeli agar keuntungan Anda semakin belipat.
1. Buyer’s Time
Coba membeli disaat harga rendah dan menjualnya kembali saat harga tinggi. Saat itu ditahun 2009, ketika tingkat pertumbuhan ekonomi mulai terpengaruh oleh krisis keuangan dunia adalah waktu ketika pembeli berada diatas angin (buy’s time). Pada kondisi demikian, harga akan tertekan secara absolute meskipun secara nominal tetap. Misalnya saja harga sebuah rumah pada tahun 2008 sebesar Rp 2 miliar. Tahun 2009 ternyata harga tidak mengalami kenaikan dan justru bertahan di angka Rp 2 miliar, maka secara rill harga tersebut telah turun. Nah, masa-masa seperti ini cocok untik membeli properti sebelum mengalami kenaikan harga kembali. Di perkirakaan siklus ini akan berulang lagi dalam jangka waktu tiga sampai empat tahun ke depan.
2. Cari Properti yang Terkendala Masalah
Apa yang dimaksud properti bermasalah? Para pebisnis properti hingga saat ini selalu memegang prinsip, ‘’mendapatkan properti terjelek di lokasi terbaik’’. Properti yang dimaksud adalah properti yang sudah tidak terawatt lagi atau ada permasalahan dari sisi konstruksi. Tak masalah jika Anda harus membeli properti yang sudah lama tak dihuni bahkan menjadi sarang hewan liar, asalkan berada dilokasi strategisdan mempunyai potensi untuk berkembang.
3. Mencermati Perkembangan Kawasan di Masa Depan
Anda tentu ingat pembahasan pada bagian sebelumnya mengenai RTRK. Nah, keberadaan sumber informasi ini bisa kita manfaatkan untuk menentukan lokasi mana yang akan kita bidik.jangan remehkan suatu lahan pertanian yang tidak produktif karena siapa tahu dalam RTRK , lahan tersebut justru akan dipergunakan sebagai kawasan perkantoran atau perumahan. Sudah pasti perkembangan kawasan ini akan ikut menaikan harga properti disekitarnya.
4. Mencari penjual ‘’kepepet''
Disetiap tempat, selalu ada saja orang yang menjual properti dengan harga murah karena membutuhkan uang tunai secara cepat. Kondisi ini mucul akibat penjual tersebut mengalami masalah finansial di keluarganya. Jika Anda membeli properti dari orang-orang seperti itu, Anda bisa jadi dewa penyelamat . Untuk mendapatkan situasi semacam ini, Anda bisa bekerja sama dengan bank atau kantor pegadaian. Tentu anda perlu mengecek juga spesifikasi dari properti yang akan dilelang tersebut. Jika cocok dengan perhitungan Anda, silahkan menghubungi bank atau pegadaian yang dimaksud. Bank atau pegadaian sebenarnya senang jika Anda melakukan langkah tersebut. Untuk mendapatkan pembeli yang tepat dalam pelelangan, tentu memerlukan waktu yang tidak sebentar. Mereka juga tidak memiliki waktu dan tenaga merawat properti yang menjadi sitaan tersebut. Akibatnya, pihak bank atau pegadaian justru merasa sangat terbantu. Pastikan juga Anda memperoleh harga diskon untuk transaksi ini.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar